Cuando un cliente me dice “tengo $50,000 ahorrados para comprar en Miami”, lo primero que hago es sentarme a calcular todos los gastos reales — no solo el down payment. Muchas personas llegan al proceso de compra sin saber cuánto dinero extra van a necesitar, y eso crea problemas en las etapas más críticas.

En esta guía desglozo todos los costos que debes considerar antes de hacer una oferta.

1. Down Payment (Pago inicial)

El porcentaje que pones de entrada depende del tipo de préstamo y de tu situación:

  • FHA Loan (para residentes): mínimo 3.5% del precio de compra. Para una propiedad de $350,000, serían $12,250.
  • Convencional: mínimo 3% a 20%. Con 20% evitas el PMI (seguro hipotecario privado).
  • Foreign National Loan (para extranjeros): mínimo 25%-30%.
  • Compra en efectivo: 100% del precio.

Cuanto mayor sea tu down payment, menor será tu cuota mensual y mejor la tasa de interés que obtendrás.

2. Closing Costs (Gastos de cierre)

Los closing costs son los gastos que se pagan el día que se firma la compra. En Florida, para el comprador representan entre el 2% y 3.5% del precio de compra. En una propiedad de $400,000, estamos hablando de $8,000 a $14,000 adicionales.

Los costos típicos incluyen:

  • Title Insurance (Seguro de título): protege tu propiedad contra reclamaciones futuras. En Florida, el vendedor generalmente paga el Owner’s Title Policy, pero el comprador paga el Lender’s Title Policy si financia.
  • Origination fee del lender: entre 0.5% y 1% del monto del préstamo.
  • Appraisal (avalúo): $500 a $800, requerido por el lender para confirmar el valor de la propiedad.
  • Home Inspection (inspección): $350 a $600. Obligatoria y muy recomendable. Puede revelar problemas ocultos que cambian la negociación.
  • Documentary Stamp Tax: impuesto estatal de Florida sobre el préstamo. Aproximadamente 0.35% del monto financiado.
  • Prepaid items: el primer año de seguro de propietario pagado por adelantado, y los primeros meses de property taxes en escrow.
  • HOA fees: si la propiedad tiene asociación de propietarios, puede haber cargos de transferencia y/o cuotas del primer mes.

3. Property Insurance (Seguro de propietario)

El seguro de propiedad en Florida es significativamente más alto que en otros estados, principalmente por el riesgo de huracanes y la situación del mercado de seguros en el estado.

En 2025, los costos promedio en Miami-Dade rondan:

  • Condo: $1,500 a $3,000/año (la asociación generalmente cubre el exterior).
  • Casa unifamiliar: $4,000 a $8,000/año dependiendo del valor y la zona.

Si la propiedad está en zona de inundación (flood zone), también necesitarás flood insurance, que puede costar $1,000 a $3,000 adicionales al año.

4. Property Taxes (Impuesto predial)

En Miami-Dade County, la tasa de impuesto predial está alrededor del 1.7% al 2% del valor tasado por año. Para una casa tasada en $400,000, el impuesto anual sería aproximadamente $6,800 a $8,000.

Si la propiedad será tu residencia principal en Florida, puedes aplicar al Homestead Exemption, que reduce el valor tasado hasta $50,000 y limita los aumentos futuros al 3% anual.

Los compradores extranjeros no califican para Homestead Exemption.

5. HOA (Asociación de propietarios)

Si compras un condo o una casa en una comunidad cerrada (gated community), habrá cuotas mensuales de HOA. Estas varían enormemente:

  • Condos en Brickell: $600 a $2,000/mes dependiendo del edificio y los amenities.
  • Townhomes y comunidades suburbanas: $200 a $500/mes.
  • Casas unifamiliares sin asociación: $0.

El HOA cubre mantenimiento de áreas comunes, a veces incluye agua y seguro del edificio. Es un costo que debes incluir en tu presupuesto mensual.

Ejemplo real: comprar un condo de $350,000 en Doral

Para que todo sea concreto, aquí un desglose aproximado con financiamiento convencional al 20% de down payment:

  • Precio de compra: $350,000
  • Down payment (20%): $70,000
  • Closing costs (aprox. 3%): $10,500
  • Inspección: $450
  • Primer año de seguro (prepago): $2,500
  • Total necesario al cierre: ~$83,450

Cuota mensual estimada (préstamo de $280,000 a 7.5% a 30 años):

  • Principal + intereses: ~$1,958
  • Seguro: ~$210
  • Property tax (en escrow): ~$550
  • HOA: ~$350
  • Cuota total mensual: ~$3,068

¿Qué pasa si tengo menos dinero disponible?

Si tu presupuesto no cubre un 20% de down payment, hay opciones. Los préstamos FHA permiten empezar con 3.5%, lo que baja el umbral de entrada considerablemente. También existen programas de asistencia para primeros compradores en Florida que pueden cubrir parte del down payment.

En mi consulta gratuita, calculamos juntos cuánto necesitas realmente para tu caso específico — sin sorpresas ni números escondidos.